Zum Privatvermögen gehörende Grundstücke können steuerfrei veräußert werden, wenn die 10-jährige Spekulationsfrist eingehalten wird. Aber auch innerhalb dieser 10-Jahresfrist kann die Veräußerung steuerfrei erfolgen, sofern das Grundstück ausschließlich oder zumindest in dem Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen zwei Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecke ist eng auszulegen
Die „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ setzt voraus, dass eine Immobilie zum Bewohnen dauerhaft geeignet ist und vom Steuerpflichtigen bewohnt wird. Der Steuerpflichtige muss die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus also selbst oder gemeinsam mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnen.

Überlassung an Kinder kann Steuerfreiheit kosten
Ein Gebäude wird auch zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn der Steuerpflichtige es einem Kind, für das Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibeträge besteht, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlässt. Wenn das Kind älter wird und nicht mehr einkommensteuerlich zu berücksichtigen ist oder die Wohnung zugleich an einen Dritten überlassen wird, liegt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vor. Dritte können Freunde oder Kommilitonen, aber auch die getrennt lebende Kindesmutter bzw. der getrenntlebende Kindesvater sein.

Vorsicht nach der Scheidung
Bei einer Scheidung wird oftmals vereinbart, dass der Elternteil, bei dem die Kinder leben, weiter im bisherigen Familienheim wohnt. So verhielt es sich auch in einem Fall, den kürzlich der Bundesfinanzhof (BFH) zu entscheiden hatte. Der Ehemann zog nach der Trennung aus dem Einfamilienhaus aus, welches weiterhin von seiner ehemaligen Frau und den zwei Kindern bewohnt wurde. Im Rahmen der Scheidungsvereinbarung übertrug die Frau ihren Eigentumsanteil am Haus auf den Mann, durfte dieses jedoch bis zum Abschluss der Ausbildung der Kinder nutzen. Nach dem Schulabschluss der Kinder, aber innerhalb der 10-Jahresfrist, wurde das Einfamilienhaus veräußert.

Der BFH entschied: Die Veräußerung ist steuerpflichtig, denn es liegt keine Eigennutzung vor. Die Überlassung der Immobilie an seine Kinder und die geschiedene Ehefrau konnte dem Veräußerer auch nicht als mittelbare Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zugerechnet werden. Nach dem Einkommensteuerrecht liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nur vor, wenn unterhaltsberechtigte Personen typischerweise zur Lebens- oder Wirtschaftsgemeinschaft des Steuerpflichtigen gehören. Dies ist zwar bei Kindern, jedoch nicht bei dauernd getrenntlebenden oder geschiedenen Ehegatten der Fall.

Unterhaltspflicht muss geprüft werden
Während bei der Wohnungsüberlassung an ein steuerlich zu berücksichtigendes Kind von einer Unterhaltspflicht auszugehen ist, kann in anderen Fällen, z. B. auch bei der Überlassung an die Schwiegermutter, eine Unterhaltspflicht nicht ohne weitere Überprüfung im Einzelfall angenommen werden. Nur wenn eine Unterhaltspflicht besteht, liegt bei einer Veräußerung innerhalb der 10-Jahresfrist kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor.

Fazit: Der BFH zieht die Grenzen einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken sehr eng. Selbst bei der ausschließlichen Überlassung an ein Kind ist Vorsicht geboten, denn unschädlich ist nur die Überlassung an ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind. Entfällt der Anspruch auf Kindergeld und Kinderfreibeträge, z. B. weil das Kind seine Ausbildung beendet oder das 25. Lebensjahr vollendet hat, liegt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vor. Eigentümer sollten all dies bei Veräußerungsabsichten berücksichtigen und die steuerlichen Auswirkungen im Blick behalten.